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La ville de demain : constat actuel et pistes pour l'avenir au régional

L'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines a fait appel à l'Institut Paris Region pour brosser le portrait régional de l'immobilier d'entreprise et esquisser des pistes d'avenir, lors de sa matinale qui y était spécialement dédiée.
La ville de demain : constat actuel et pistes pour l'avenir au régional
© Agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines - Carole Delaporte-Bollerot, chargée d'études à l'Institut Paris Région.

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«Avant la crise nous faisions un certain nombre de constats, partagés par le plus grand nombre, sur effets négatifs de l'activité humaine sur le climat, le caractère limité des ressources, l'ampleur de la progression des inégalités territoriales ». Pour Carole Delaporte-Bollerot, chargée d'études à l'Institut Paris Région, la crise, d'une durée et d'une ampleur inédite, remet en cause les évolutions acquises, à savoir l'hypermobilité, la densité, et la métropolisation, propagatrices du virus.

Le pays a également pris conscience de sa dépendance vis-à-vis de certains produits indispensables (médicaments, aliments). La spécialiste pointe par ailleurs une montée des inquiétudes et donc des changements dans la manière de travailler. Une enquête de l'institut a montré que 39 % des actifs franciliens avaient télétravaillé pendant le confinement, contre 18 % avant ce dernier. Carole Delaporte-Bollerot note aussi des changements dans les pratiques, avec une augmentation de l'autonomie au travail et le renforcement du numérique.

« La plupart d'entre eux sont convaincus qu'un changement de direction est nécessaire, mais la direction à prendre n'est pas fixée, il existe des injonctions contradictoires : des investissements très importants sont à réaliser dans plusieurs domaines, mais il faut prendre en compte des contraintes budgétaires, et, dans le même temps, la nécessité de poursuivre la transition numérique, climatique, de sauvegarder les secteurs d'activités traditionnels fortement pourvoyeurs d'emploi, et, au niveau des individus, le désir d'autonomie, la recherche de sécurité des actifs. »

L'immobilier de bureau

Le parc francilien, fort de 54 millions de mètres carrés, accueille la moitié des emplois d'Île-de-France. « Le bureau est le premier espace de travail », explique Carole Delaporte-Bollerot. Depuis 2009, la Région est entrée dans un nouveau cycle du marché des bureaux, qui se caractérise par un ralentissement de sa croissance - le parc gagne quelque 300 000 m2 par an désormais, contre 800 000 m2 par an avant 2009. Le parc de bureau est par ailleurs en renouvellement, avec des opérations de restructuration, démolition-restructuration, estimées à
45 % des surface construites. Ce qui correspond à un attrait du neuf pour les grands opérateurs, selon Carole Delaporte-Bollerot, qui précise que
« ce besoin de renouvellement intervient de plus en plus tôt dans le cycle de vie du produit ».

Dans le même temps, l'institut constate une tendance à la polarisation, qui s'est opérée sur les centralités historiques, les franges de Paris, Paris intramuros, et quelques pôles de la grande couronne, comme Saint-Quentin-en-Yvelines, Vélizy et Massy.

Du fait de sa corrélation étroite avec l'activité économique, la demande placée a été immédiatement impactée par la crise. Au deuxième trimestre 2020, il y a eu un effondrement demande placée en bureaux et, en 2021, l'institut s'attend à une demande sensiblement inférieure à la moyenne des dix dernières années (compte tenu du report de décisions de déménagement et sans doute en raison d'un infléchissement lié à la demande économique). On estime à 2,6 millions de m2 les surface de bureaux en chantier et livrable à trois ans, 30 % ont déjà un utilisateur. Selon l'Institut, il n'y pas de risque de surproduction, car l'offre se situe à un niveau raisonnable par rapport à la taille du parc francilien et car la demande en surfaces neuves devrait rester soutenue.

« On peut par contre avoir inquiétudes sur effet crise sur la vacance de bureaux de seconde main, avant la Covid, nous avions un taux de vacance de
5,5 % avec trois millions de mètres carrés de bureaux disponibles, mais à court terme on pourrait imaginer qu'il y ait une problématique de vacance croissante dans les bureaux de seconde main », explique Carole Delaporte-Bollerot.

Concernant les changements qui touchent l'immobilier de bureau, on va de l'open-space au flex'office, ce qui correspond à une évolution des modes de travail (un travail plus nomade, une moindre présence dans l'entreprise). Ces nouvelles formes de travail impactent l'organisation des bureaux, il y donc un besoin non seulement en espaces de bureaux stricts mais aussi des besoins supplémentaires ou nouveaux sur d'autres espaces (salles de réunion, de communication, de détente). Selon l'institut, les conséquences sont difficiles à mesurer en termes de surface, mais finalement, l'open space n'a pas diminué la consommation et les besoins en mètres carrés totaux, c'est à dire que l'on atteint toujours 20 m2 par salarié.

Concernant le flex'office et l'impact du télétravail, il est possible que cela nécessite moins de besoins en bureaux, car l'on ne résonne plus en mètres carrés, mais en temps de présence dans l'entreprise, selon la chargée d'études. Une étude de Natixis estime que 20 % du parc pourrait être libéré à l'horizon 2030, soit 11 millions de mètres carrés à l'échelle de l'Île-de-France.

Cela dit, quel est l'impact de ces économies ? Il est difficile de le mesurer. « On peut penser que cela va diminuer besoins en surface, mais il y aura peut-être un renchérissement, avec les frais d'équipement informatique, la maintenance, la sécurisation des données, la location d'espaces de travail supplémentaires de type “coworking” ». « On se demande si les entreprises vont s'y retrouver, entre les coûts, les charges supplémentaires et les économies réalisées », souligne Carole Delaporte-Bollerot.

La deuxième grande évolution est celle de l'exigence de performances énergétiques croissantes (maîtrise des charges locatives, respect des nouvelle normes, démarche RSE).

Selon l'institut, les critères de localisation fondamentaux (accessibilité transports en commun, proximité
avec un bassin d'emploi, présence d'un écosystème d'affaires) ne vont pas évoluer.

« Mais un modèle multisite pourrait apparaitre (intégrant le coworking) et l'on pourrait imaginer un desserrement des implantations qui seraient à la marge, mais qui répondrait à une recherche de réduction des coûts immobiliers pour accompagner le desserrement du marché résidentiel », détaille Carole Delaporte-Bollerot.

La logistique francilienne

La logistique représente également le premier marché en Île-de-France, avec 17 millions m2 d'entrepôts sur 78 millions de m2 au total. « Nous avons une géographie de la logistique francilienne qui s'est déplacée vers la grande couronne et au-delà de la Francilienne. Il n'y a pas une seule pas une solution, mais des solutions au cas par cas, en fonction de la situation des entreprises. Selon l'institut, on peut toutefois observer une tendance à la croissance très importante des surfaces, du fait de la croissance de l'activité, mais également au regroupement, car il faut favoriser les économies d'échelles, et au maillage pour livrer la zone dense en produits commandés sur internet.

On trouve donc dans la Région, à la fois des “méga plateformes” de 100 000 m2 et des objets plus compacts, de quelques m2. Selon Carole Delaporte-Bollerot, Il existe aussi des modèles plus denses et plus mixtes, comme la plateforme du port de Gennevilliers, conçue sur deux niveaux, et le projet d'Ivry Confluence qui intègre de la logistique en pied immeuble, et qui mixe logements, résidence hôtelière et étudiante.

Avec la croissance du e-commerce, l'institut constate également la croissance très importante des besoins en logistique urbaine. Pour Carole Delaporte-Bollerot, la mutualisation des espaces logistiques pourrait y répondre.

La logistique est donc elle aussi transformée par le numérique, avec des entrepôts qui montent en hauteur et sont fortement mécanisé, ce qui joue aussi sur l'immobilier.

Le commerce au niveau régional

« Nous n'avons pas attendu la crise pour nous questionner sur l'immobilier commercial, avec le renouvellement des pratiques des consommateurs, et les dysfonctionnements urbains générés par le commerce. Le modèle économique et l'organisation spatiale sont complètement réinterrogés », explique la chargée d'études.

L'institut constate également une baisse des dossiers CDAC (l'ouverture, l'extension ou la réouverture d'une surface de vente supérieure à 1 000 m² nécessite l'obtention préalable d'une autorisation administrative, délivrée par la Commission départementale d'aménagement commercial), qui sont divisés par deux, avec en moyenne 150 000 m2 en 2018-2019, contre 300 000 m2 autorisés par an en moyenne auparavant. On observe également une recomposition du paysage commercial, avec le déploiement d'enseignes vers les centralités, (Ikea, Leroy Merlin se sont par exemple installés à Paris intramuros).

Les programmes mixtes se développent aussi, comme à Montreuil, avec le centre commercial Grand Angle, où l'on trouve une mixité des fonctions urbaines. « Nous avons des magasins de plus en plus digitalisés, qui ont une stratégie omnicanale notamment », conclut Carole Delaporte-Bollerot.

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