... en prenant en compte les réalités économiques et sociales locales, les contraintes climatiques et les évolutions sociétales, comme l’explique Karine Julien-Elkaïm, présidente du Comité exécutif du groupe Polylogis et présidente du directoire de LogiRep (logements familles et jeunes). Société mère du Groupe Polylogis, LogiRep gère son patrimoine francilien, hors Seine-et-Marne.
Quelles sont les missions du groupe Polylogis ?
Karine Julien-Elkaïm : Nous sommes spécialisés dans la construction, la rénovation, la gestion de logements familiaux, ainsi que dans la vente de logements, en proposant des parcours résidentiels sécurisés à travers l’accession à la propriété ou la vente du patrimoine social. Polylogis réalise aussi des résidences adaptées aux étudiants, chercheurs, jeunes actifs, personnes âgées/touchées par un handicap, et ménages en grande précarité. Il y a deux ans, nous avons également acquis Immo de France Paris Île-de-France, pour accompagner les propriétaires dans leur gestion locative ou les locataires dans la gestion de leur copropriété.
Il s’agit d’un groupe assez singulier rapport à d'autres entreprises du secteur, puisque nous avons a beaucoup de métiers que l'on ne trouve pas forcément au sein d'une même entité. Nous essayons d'être un opérateur global pour apporter une réponse à toutes les questions que peuvent se poser nos clients, que ce soit les collectivités territoriales, les accédants à la propriété ou les locataires. Le groupe, c'est aujourd'hui 1600 collaborateurs, un patrimoine de 150 000 logements à gérer (82 000 logements sociaux ou intermédiaires et 65 000 logements privés gérés pour des tiers). En termes de développement, Trois Moulins Habitat (TMH) représente 25 % du patrimoine du groupe et livre environ 400 logement neufs chaque année en Seine-et-Marne.
Vous travaillez également sur l’aménagement ?
K. J.-E. : Exactement. L'aménagement est un nouveau métier. Nous avons créé une structure dédiée il y a deux ans, CitAme. Son objectif, c’est soit de travailler sur notre foncier propre, (ce que nous avons déjà commencé à faire), soit de faire de l'aménagement pour d'autres (des collectivités notamment). Aussi, l’année dernière, nous avons lancé quatre projets importants. Aujourd'hui, la difficulté, c'est de trouver du foncier. Étant propriétaires fonciers, avec des emprises pas forcément bien utilisées, nous les identifions et nous penchons sur la manière dont elles sont aménagées. Nous proposons ensuite aux collectivités des projets. Nous démolissons une partie, puis nous réhabilitons ce que nous ne démolissons pas. Sur le reste de l’emprise, nous reconstruisons différemment, avec des produits qui sont adaptés aujourd’hui aux besoins de la collectivité. Cela peut être de l'intermédiaire, de l'intergénérationnel, du coworking solidaire, ou du logement social. L'idée, c'est vraiment de travailler ces emprises différemment.
Exemple : Un projet d’aménagement urbain dans les Yvelines
Le Groupe Polylogis, par le biais de sa filiale CitAme, opère une « véritable métamorphose » de la résidence de l’Avre, située aux Clayes-sous-Bois, dans les Yvelines. Ce programme de rénovation urbaine s'articule autour de « l’amélioration de l’habitat » et de la « transformation du quartier en un véritable lieu de vie qualitatif et convivial ». Le projet est mené conjointement avec la Mairie des Clayes-sous-Bois, pour des résidences qui se veulent plus vertes, plus aérées, plus conviviales. Il prévoit : 127 logements construits en accession à la propriété, 35 logements sociaux construits pour le relogement des familles concernées par la démolition, 20 logements en bail réel et solidaire (BRS) construits, 91 logements démolis. Le tout devrait être finalisé en 2026.
Quelle est votre stratégie en matière de construction et de rénovation de logements ?
K. J.-E. : Aujourd'hui, nous avons deux enjeux essentiels. Effectivement, le premier, c'est la construction neuve et le deuxième, c'est la réhabilitation. La réhabilitation est un sujet qui a toujours été extrêmement important pour nous. Nous le suivons dans nos plans à moyen terme depuis très longtemps. Globalement, au niveau du groupe, nous investissons près de 100 millions d'euros tous les ans dans la réhabilitation et la maintenance de notre patrimoine. Et les trois quarts sont en Ile-de-France. Nous travaillons donc vraiment sur ces questions de passoires énergétiques et autres depuis longtemps. Cela va continuer, puisque, effectivement, il nous reste encore quelques logements classés en F et très peu en G. Mais c'est un objectif dans les deux ans d'avoir complètement réhabilité tous ces logements.
Ensuite, en termes de construction neuve, nous avions en effet des objectifs très ambitieux. Au niveau du groupe, ils étaient fixés à environ 2 000 logements par an (les trois quarts étant en Île-de-France). Aujourd'hui, nous sommes en train de retravailler ces objectifs que nous nous étions fixés l’année dernière. Et ce, pour plusieurs raisons. La première, c'est qu'il devient de plus en plus compliqué de trouver des terrains. Nous travaillons sur un autre type de foncier. D'où la création de notre structure d'aménagement CitAme et le lancement l’année dernière de projets en Seine-et-Marne, notamment.
Au-delà, nous subissons une évolution des coûts de construction qui sont extrêmement importants. Effectivement, cela nous oblige à revoir nos plans à long terme. Dans la mesure où les coûts de construction évoluent de manière extrêmement importante, cela se traduit, en termes de fonds propres, par des montants qui sont vraiment très élevés. Jusqu’à présent, en matière de construction, nous avions plusieurs éléments : le logement famille classique, les résidences, et tout ce qui concerne l’intermédiaire (en Île-de-France et dans les zones tendues, la demande intermédiaire est très élevée). C'est justement l'adéquation sur ces trois différents types de construction que nous allons regarder dans les mois à venir. Mais aujourd'hui, ce qui nous paraît très important, c'est de pouvoir maintenir un volant – notamment dans les résidences – fort, parce qu'en discutant et en travaillant avec les collectivités, nous voyons bien qu’il y a un besoin qui est extrêmement fort sur ces types de demandes et notamment au niveau des résidences.
En matière de rénovation toujours, comment agissez-vous sur le prix des loyers, dans une période d’inflation ?
K. J.-E.: Il est vrai que la rénovation urbaine est vraiment très prégnante dans nos activités. Nous voyons, depuis trois ou quatre ans, au même titre que la construction neuve, une hausse des coûts de réhabilitation extrêmement importante notamment liée aux matières premières. Qu’il s’agisse de construction ou de réhabilitation, on est souvent sur les mêmes sujets. Nous voyons effectivement cette évolution. Au niveau des charges locatives, une bonne partie de notre patrimoine est en chauffage collectif, soit urbain (réseau de chaleur), soit gaz. Ce qui signifie que dans ce cadre-là, jusqu'à maintenant, nous avions plutôt des coûts d'acquisition de l’énergie qui étaient en-dessous des coûts classiques du bouclier tarifaire. Il n'y a pas eu d'évolution pour nos locataires jusque maintenant. Donc, à partir du 1ᵉʳ juillet, nous allons être sur les coûts du bouclier tarifaire (qui a été prolongé jusqu’à la fin décembre sous sa forme actuelle, N.D.L.R.). Ce qui est sûr, c'est que, comme partout ailleurs, nous allons connaître une hausse des coûts du chauffage. Globalement, ils représentent à peu près 25 % du coût des charges locative récupérables. C'est-à-dire que pour 100 euros facturés au locataire, il y en a 25 qui sont liés à la couverture énergétique. Forcément, quand vous avez une évolution comme en ce moment du gaz, l’impact sur les charges des locataires est assez important.
Nous travaillons donc vraiment aujourd’hui à l’amélioration de l'efficacité énergétique de nos bâtiments, avec comme objectif de diminuer la facture globale, c'est-à-dire un loyer, plus les charges locatives. L'idée, c'est vraiment d'essayer de maintenir un coût abordable pour nos locataires.
Vous évoquiez le foncier… Comment concilier à l’avenir les besoins en nouveaux logements (50 000 par an dans la Région) avec les difficultés à trouver des terrains en petite couronne notamment, dans une période de frein à l’artificialisation ?
K. J.-E. : Il y a plusieurs éléments. D'abord, lorsque l’on se trouve en petite couronne, effectivement, aujourd'hui, il n'y a plus de foncier disponible. Nous avons plusieurs solutions. La première, c'est d’améliorer la densification. Actuellement, nous travaillons différemment sur notre foncier pour avoir une offre nouvelle. Quand ce n'est pas possible, vous pouvez faire de la surélévation, c'est-à-dire prendre le patrimoine existant, et, en fonction du PLU, l’augmenter d'un ou deux étages. Nous avons désormais les techniques pour le faire.
Au-delà de la petite couronne, où le foncier est encore disponible, nous travaillons aussi avec nos propres équipes de développement, pour pouvoir en trouver. Ensuite nous proposons aux collectivités l'offre la plus adéquate, en fonction de leurs besoins. Il peut s’agir de résidences étudiantes, d'intergénérationnel, de logement intermédiaire, de logement social. On adapte vraiment, mais il est vrai qu'aujourd'hui en Île-de-France et notamment en petite couronne, cette problématique du foncier est de plus en plus marquée.
Comment votre activité va évoluer dans le futur ? Le besoin en logement notamment social va augmenter ?
K. J.-E. : Si l’on se penche sur le nombre de demandeurs de logements sociaux, on voit qu’il est extrêmement important et va continuer à l’être. Depuis quelques années, pour plusieurs raisons, travailler sur l’offre est de plus en plus compliqué (nous avons rencontré des difficultés pour obtenir des permis de construire lors des élections, par exemple). En ce qui nous concerne, ce qui est important, c'est de pouvoir accompagner, non seulement nos locataires sur le volet logement, mais aussi sur le côté service. Nous travaillons beaucoup pour accompagner nos locataires dans les services que nous pouvons leur offrir, que ce soit au sein de la résidence, au niveau du lien social, la biodiversité. Je pense notamment au coworking solidaire. Notre idée, c'est vraiment de travailler non pas sur le logement lui-même, mais sur le logement et son environnement, c'est-à-dire l'habitat et les autres habitants. Et c'est vraiment ce sur quoi nous travaillons, sur ce côté vraiment sociétal du logement social, pour pouvoir l'ancrer vraiment dans la ville.
